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Cela vous permet d’avoir une rapide idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre. On prend seulement en compte le prix d’acquisition, les frais de notaire ainsi que d’éventuels coûts de travaux (si vous devez en réaliser avant de le mettre en location, comme par exemple changement des huisseries pour 15 000 euros). Vous obtenez le montant de l’achat.

Ce montant sera divisé par le prix des loyers annuels multipliés par 100 : (Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le montant de l’achat

Exemple
Pour un achat de 100 000 euros par exemple avec un futur loyer de 700 euros : 700 x 12 = 8 400 euros x 100/100 00 euros = 8,4% de rentabilité.

Pour le calcul net, il faut inclure dans le prix d’achat toutes les charges et frais annexes : assurances, charges locatives, charges de copropriété s’il y en a, taxe foncière.
Ce qui vous donnera un taux différent, forcément plus bas mais plus précis que celui obtenu grâce au précédent calcul de rendement brut.

La formule de calcul du rendement net locatif : (Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / par le prix d’achat

Exemple
Pour un achat de 100 000 euros par exemple avec un futur loyer de 700 euros : 700 x 12 mois = 8400 euros vous obtiendra le montant du loyer annuel duquel il vous faudra déduire les charges (taxe foncière, charges de la copropriété, d’assurances ou de gestion).

Exemple de charges à additionner :
–  700 euros de charges de copropriété annuelles non-récupérables,
–  900 euros de taxe foncière,
–  300 euros de réparations locatives,
–  100 euros d’assurance loyer impayé.
Soit 2000 euros. Soit : 8 400 – 2 000 x 100/ 100 000 = 6,4% de rentabilité.
Ce qui vous donne un taux de 2 points inférieur pour le rendement net par rapport au brut. C’est pourquoi il est important de savoir de quel type de rentabilité il s’agit lorsque l’on vous parle de rentabilité.

De plus, si votre bien sera géré par une agence, il vous faudra également ajouter ces frais dans votre calcul.

Le « second » net signifie après calcul de l’impôt. C’est un calcul que vous êtes seul (avec votre comptable ou conseiller fiscaliste) à pouvoir faire.

Pour ne pas perdre tous les bénéfices de votre rentabilité, il vous faudra faire attention à la fiscalité de votre investissement locatif.

Pour connaître votre rendement net-net, tout dépendra du régime de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable : votre bien est déclaré en LMNP, LMP, SCI ou encore micro foncier, réel, micro BIC…

Sans oublier les dispositifs fiscaux dont vous pouvez peut-être bénéficier si vous avez effectué un investissement en Denormandie ou en Cosse par exemple.

En effet, votre rentabilité dépend du montant annuel des loyers, si vous rencontrez des périodes de vacances locatives votre rentabilité en sera forcément impactée.

C’est pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent acheter des immeubles de rapports : un mois de vacance locative sera moins pénalisable sur l’ensemble des loyers que lorsque vous percevez un seul loyer, soit aucune rentrée d’argent quand le bien n’est pas loué. Mieux vaut donc anticiper ces frais et prévoir une épargne de sécurité qui permettra de rembourser le prêt le temps de retrouver un locataire.

Vous pourrez faire une estimation de rentabilité un peu pessimiste en envisageant le montant annuel des loyers moins un mois.