C’est l’avant-contrat, la promesse du vendeur de vendre son bien à l’acheteur, et de l’acheteur d’acheter le bien au vendeur.
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La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix de vente, les conditions générales et particulières auxquelles se font la vente, et la date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.
Comme nous l’avons évoqué dans la section « Offre d’achat », acheteur et vendeur peuvent décider d’un commun accord d’y insérer des clauses suspensives.
Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).
LES CONDITIONS SUSPENSIVES
Voici une liste d’exemple de clauses suspensives que vous pouvez faire notifier au compromis de vente (attention, cette liste n’est pas exhaustive) :
L’utilisation des conditions suspensives dans un compromis n’est pas entièrement libre. Tous les événements futurs et incertains ne peuvent pas être utilisés comme « condition suspensive ». Il existe de nombreuses interdictions.
Une condition ne peut pas être illicite, contraire aux bonnes mœurs ou encore impossible.
(On vous met ceci entre parenthèse juste si vous vous posez la question, mais pas d’intérêt à la développer : Le compromis de vente signé sans la présence du notaire s’appelle un sous seing privé ou signature privée.)
Pour revenir à ce fameux compromis de vente, il faut bien le signer non ?
Lorsque vous signez le compromis devant notaire, c’est lui qui s’occupe de tout : rédaction de l’avant-contrat, vérification des pièces à annexer au contrat… et surtout, il est le garant de la validité de votre transaction sur le plan juridique. En tant que spécialiste, il peut vous conseiller pour la rédaction de conditions particulières, ou plus généralement sur la transaction.
Pour faire simple, vous êtes dans le bureau du notaire, il vous lit le compromis de vente, vous aide si vous ne comprenez pas une ligne. Ne pas hésiter à l’interrompre si vous ne comprenez pas quelque chose !
Les points principaux lors du compromis dont vous aurez à répondre :
- On l’a vu précédemment : les conditions suspensives
- Le Taux maximal et le coût du montant que vous allez demander à la banque
- Les diagnostiques.
Ne revenons pas sur les conditions suspensives mais sur les 2 lignes suivantes :
Il faut le mettre « au maximum ».
Explications :
Même si vous pensez avoir un taux aux environs de 1.5%, lors du compromis de vente faite marquer 2 %. Pourquoi ? Ça veut juste dire que si vous avez un refus jusqu’à en dessous de 2 %, vous êtes encore dans les règles.
Prenons l’exemple inverse et le pire des cas : Vous mettez lors du compromis un taux à 1.3%. Vous n’avez pas le prêt, sur votre lettre de refus il est écrit refus à 1.4%, votre lettre de refus de prêt n’est pas valide. C’est tout bête mais vous vous sécurisez en mettant un taux plus haut.
vous achetez un appartement à 100 000 euros. Vous allez donc demander à la banque 100 000 + frais de notaire + frais de dossier etc.
Même si vous n’avez pas prévu d’emprunter plus, dite dans le compromis que si en prétextant des travaux par exemple.
Ecrivez en exemple 150 000€. Encore une fois, si vous n’avez pas le crédit, votre lettre de refus jusqu’à 150 000€ sera valide.
En résumé pour un bien à 100 000€, même une lettre de refus d’un crédit à 150 € à 2% la lettre sera acceptée. C’est juste pour vous protéger en cas de « problème ».
Maintenant les frais. Oui il faut venir avec un chéquier chez le notaire (une carte d’identité et un chéquier exactement)
Il faut le mettre « au maximum ».
Explications :
Même si vous pensez avoir un taux aux environs de 1.5%, lors du compromis de vente faite marquer 2 %. Pourquoi ? Ça veut juste dire que si vous avez un refus jusqu’à en dessous de 2 %, vous êtes encore dans les règles.
Prenons l’exemple inverse et le pire des cas : Vous mettez lors du compromis un taux à 1.3%. Vous n’avez pas le prêt, sur votre lettre de refus il est écrit refus à 1.4%, votre lettre de refus de prêt n’est pas valide. C’est tout bête mais vous vous sécurisez en mettant un taux plus haut.
La signature d’un compromis de vente chez notaire n’est pas soumise à des frais spécifiques. Les sommes qui peuvent être réclamées à l’acheteur le jour de la signature (entre 150 et 500 €) ne sont qu’une provision sur ce qu’il aura à payer le jour de la signature de l’acte de vente, environ trois mois plus tard. C’est en général pour « l’administratif ».
Par contre le plus gros frais qu’il faut « faire sauter » au maximum, voir même à zéro, c’est le séquestre. Autrement appelé « dépôt de garantie », ou bien acompte. En fait, c’est le vendeur qui demande un acompte pour « garantir » la vente. Ça peut monter jusqu’à 10%, donc sortir 10 000 € pour une vente à 100 000 € ce n’est pas votre but. Votre objectif est tout simplement d’être financé à 100 ou 110 % par la banque, et non de mettre cet « apport ».
A vous de faire comprendre que vous n’avez pas cet argent mais que vous souhaitez réellement acheter ce bien, que le dossier passera qu’il ne s’inquiète pas.
Généralement les notaires sont de votre côté (enfin par expérience). Vous sortez donc de chez le notaire avec un chèque en moins de 500 € maximum (300 € en général)
Voilà, compromis de vente signé, prochaine étape : le financement